Guía completa sobre la nuda propiedad: cómo monetizar la vivienda en la jubilación sin mudarse

¿Es posible disponer de un importante capital económico en la jubilación sin necesidad de abandonar la vivienda habitual ni pagar un alquiler mensual? La respuesta es sí. En el panorama actual de la planificación patrimonial en España, donde la mayor parte del ahorro familiar se encuentra inmovilizado en bienes raíces, miles de pensionistas buscan fórmulas que les permitan transformar el valor de sus inmuebles en liquidez inmediata. Una opción altamente estratégica y segura dentro del sector fintech e inmobiliario es vender la nuda propiedad, un mecanismo legalmente regulado que permite a los propietarios mayores de 60 años recibir un pago único o una renta periódica garantizada, conservando el derecho de uso y disfrute de su hogar para toda la vida. A continuación, analizamos en detalle cómo funciona esta operación, sus implicaciones fiscales, el reparto de gastos, el impacto sobre los herederos y los aspectos clave para tomar una decisión informada.

¿Qué es exactamente la venta de la nuda propiedad y cómo funciona el usufructo vitalicio?

En el derecho civil español, la titularidad completa sobre una vivienda se denomina pleno dominio. Este derecho se divide formalmente en dos componentes jurídicos independientes y desmembrables:

1. La nuda propiedad: Es el derecho de titularidad sobre el inmueble. El nudo propietario posee la propiedad jurídica de la finca, pero carece de su uso y disfrute directo hasta que se extinga el usufructo.
2. El usufructo: Es el derecho real de uso, disfrute y hábito de la propiedad.

Cuando una persona decide llevar a cabo la venta de la nuda propiedad, transfiere al comprador únicamente la titularidad dominical de su casa, reservándose expresamente el usufructo vitalicio (o temporal). Esto implica que el vendedor mantiene de forma ininterrumpida el derecho a seguir residiendo en su hogar exactamente de la misma manera que lo hacía antes de la transacción, sin pagar ningún tipo de renta de alquiler.

Además, según contempla la normativa, el usufructuario conserva la facultad legal de alquilar la vivienda a terceros si en el futuro decidiera trasladarse a una residencia o cambiar de domicilio, pudiendo percibir íntegramente las rentas de dicho arrendamiento para financiar sus necesidades de asistencia o cuidados.

La operación se encuentra regulada bajo el amparo de los artículos 467 y 469 del Código Civil de España, garantizando una plena protección jurídica al vendedor mediante su obligatoria formalización en escritura pública notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad y del usufructo en España?

Uno de los aspectos técnicos más determinantes en estas operaciones es la cuantificación económica del usufructo y de la nuda propiedad. La valoración no se fija de forma arbitraria, sino que responde a un riguroso análisis financiero y actuarial que toma como referencia dos factores centrales: el valor de mercado actual del inmueble (obtenido mediante tasación oficial o estudio de mercado) y la esperanza de vida del usufructuario.

Para el cálculo actuarial de la esperanza de vida, las entidades financieras y tasadoras emplean las tablas demográficas oficiales publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Cuanto mayor sea la edad del propietario al momento de la firma, menor será el valor económico del usufructo que se reserva y, por consiguiente, mayor será el importe líquido de la nuda propiedad que percibirá.

A efectos fiscales y de estimación orientativa, en España se aplica de forma generalizada la conocida Regla del 89:

• Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario.
• El resultado porcentual obtenido no puede ser inferior al 10% ni superior al 70%.
• Valor de la nuda propiedad (%) = 100% – Valor del usufructo.

Ejemplo práctico: Para una persona de 74 años que vende la nuda propiedad de un piso valorado en 300.000 €:

• El valor fiscal del usufructo se calcula como $89 – 74 = 15\%$. Por tanto, el derecho de usufructo equivale a 45.000 €.
• El valor de la nuda propiedad corresponderá al $85\%$ restante del valor del inmueble, es decir, 255.000 €.

En función de las preferencias del cliente, este importe computable para la nuda propiedad puede abonarse como un pago único al contado en el acto notarial, o bien mediante un modelo mixto que combina una cantidad inicial con una renta mensual garantizada de por vida.

Desglose financiero y la Regla del 89

¿Qué impuestos se ahorra un mayor de 65 años al vender la nuda propiedad?

El tratamiento fiscal es uno de los pilares que convierten a este producto patrimonial en una alternativa sumamente atractiva frente a otros instrumentos financieros tradicionales.

Exención total en el IRPF por vivienda habitual

La normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en España establece un beneficio fiscal extraordinario: si el vendedor tiene 65 años o más (o en determinadas exenciones autonómicas a partir de 64/65 años) y el inmueble transmitido constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la venta de la nuda propiedad está 100% exenta de tributación en el IRPF. Esto significa que el jubilado percibe la totalidad del importe pactado sin que la Agencia Tributaria retenga o grave parte del capital acumulado.

En caso de que el vendedor no haya alcanzado dicha edad o el bien sea una segunda residencia, la ganancia patrimonial sí tributará en la base imponible del ahorro del IRPF, aplicándose tramos progresivos que generalmente oscilan entre el 19% y el 28% en función de la cuantía obtenida.

Impuestos municipales y de la adquisición

Por regla general, el único tributo que asume el vendedor es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), liquidado en el ayuntamiento correspondiente según los años de tenencia del suelo. Por el contrario, los tributos inherentes a la transmisión patrimonial, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), son abonados íntegramente por el inversor comprador.

¿Cómo se reparten los gastos y tributos entre vendedor y comprador?

Uno de los mayores beneficios económicos que experimenta el usufructuario tras la firma de la venta es el alivio recurrente de las cargas fijas de la propiedad. La legislación española y los acuerdos tipo diferencian de manera clara qué gastos corresponden al uso cotidiano del piso y cuáles corresponden a la titularidad dominical .

A continuación, se detalla el reparto exacto de responsabilidades económicas entre ambas partes:

Como refleja el cuadro, el usufructuario deja de pagar para siempre el IBI, las derramas de rehabilitaciones o fachadas y el seguro de continente, lo que representa un ahorro anual muy considerable que libera presupuesto para su día a día.

¿Qué implicaciones legales y patrimoniales tiene esta operación para los herederos?

Es común que la planificación de la nuda propiedad plantee dudas sobre los derechos de los herederos legítimos. La venta de la nuda propiedad modifica la composición de la masa hereditaria de la siguiente forma:

• Consolidación del pleno dominio: Al fallecer el usufructuario vitalicio, el derecho de usufructo se extingue automáticamente por imperativo legal. En ese momento, el comprador nudo propietario consolida la plena propiedad de la vivienda sin necesidad de abrir un proceso judicial ni pagar nuevamente la plusvalía municipal.
• Destino del patrimonio: Los herederos del usufructuario no recibirán el inmueble físico, ya que la titularidad dejó de pertenecer al causante desde la firma notarial de la nuda propiedad. En su lugar, los herederos recibirán el patrimonio líquido restante (el dinero en efectivo o los bienes adquiridos con el capital de la venta que no hayan sido consumidos en vida).
• Garantías de protección: Salvo en casos donde se pruebe la existencia de fraude o vicio de consentimiento, los herederos no pueden revocar una operación formalizada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad, respetándose plenamente la voluntad y autonomía de decisión de la persona mayor en vida.

¿Cuáles son los principales riesgos o desventajas que se deben valorar?

Para tomar una decisión patrimonial rigurosa, es esencial analizar tanto los beneficios como las limitaciones asociadas a la venta de la nuda propiedad :

• Descuento sobre el valor de mercado: El capital percibido al vender la nuda propiedad es inferior al valor que se obtendría en una venta tradicional de pleno dominio. Esto se debe a que el comprador descuenta el valor actuarial del derecho de uso que se reserva el vendedor durante los años estimados de usufructo.
• Renuncia a revalorizaciones futuras: El vendedor transmite la titularidad del bien, por lo que cualquier aumento o plusvalía futura en el precio del suelo beneficiará exclusivamente al nudo propietario.
• Dificultad de reversión: La formalización ante notario de la nuda propiedad es una decisión firme y de muy difícil cancelación posterior. El usufructuario no podrá volver a hipotecar ni gravar la vivienda sin el consentimiento del nudo propietario.
• Mantenimiento de gastos corrientes: Aunque se eliminan tributos como el IBI o las derramas, el usufructuario debe seguir haciendo frente a los recibos de suministros y cuotas ordinarias de la comunidad mientras resida en la casa.

Planificación financiera y tranquilidad en el hogar

¿Por qué considerar a Más Vida para realizar esta operación?

Cuando una persona mayor o su familia deciden explorar la monetización de su hogar, contar con un intermediario especializado resulta crítico para asegurar la máxima transparencia, asesoramiento neutral y seguridad jurídica en el contrato.

En este mercado, Más Vida se ha posicionado como una firma de referencia en España especializada en la mediación y gestión de soluciones financieras para la tercera edad. La empresa ofrece un servicio de acompañamiento integral a través de un equipo multidisciplinar compuesto por abogados inmobiliarios, gestores administrativos y asesores financieros que supervisan todo el procedimiento: desde la valoración gratuita del inmueble y el estudio de necesidades, hasta la selección de un inversor acreditado y la formalización ante notario .

Además, tras la firma de la compraventa, la entidad asigna un gestor y responsable de cuenta único que permanece a disposición del usufructuario durante toda la vigencia del contrato para canalizar cualquier trámite con el comprador.

En lo relativo al posicionamiento en el sector, Julián Franco Mena, socio fundador, nos comenta que “Más Vida es la empresa que mejores condiciones y precios ofrece a la hora de vender la nuda propiedad. Además, contamos con la ventaja de ser la empresa que más operaciones de nuda propiedad firmó en el 2025 y en lo que lleva de 2026.” Esta trayectoria se respalda en cifras operativas consolidadas: más de 1.000 operaciones gestionadas con éxito en todo el territorio nacional, una base de datos que supera los 3.000 inversores especializados y un crecimiento en el volumen de firmas superior al 30% interanual.

La venta de la nuda propiedad se confirma como una alternativa idónea para aquellos pensionistas que desean liberar el capital acumulado en su vivienda sin perder la comodidad y la seguridad de su hogar de siempre. Analizando adecuadamente el reparto de gastos, el marco fiscal en el IRPF y contando con el respaldo de profesionales con experiencia en el sector, es posible convertir el patrimonio inmobiliario en una fuente de tranquilidad financiera para disfrutar plenamente de la jubilación.